Våra tre frågor handlar om beslutningsprocessen, finansieringsmöjligheter och potentiella konflikter i processen. Slutligen ges goda råd till bostadsföreningen gällande balkongprojekt.
Ett bra ställe att börja är att titta i stadgarna. Beslut om balkonger måste tas på bolagsstämman. Hur stor majoritet som krävs är beroende av stadgarna och frågan är huruvida det ska antas med enkel majoritet (+ 50%) eller kvalificerad majoritet (2/3). Om stadgarna innehåller ordalydelsen “gemensamma beståndsdelar och tillbehör eller vid försäljning av väsentliga delar av dessa” måste beslutet vanligtvis göras med 2/3 majoritet. Om stadgarna inte innehåller denna formulering, och om det inte finns något annat i stadgan som beskriver en betydande beslutning är det normalt att beslut kan fattas med enkel majoritet (+ 50%) .
Finansiering av balkongprojekt kan sättas samman på många olika sätt. I ägarföreningarna kommer ägarna antingen att betala kontant eller ta ett gemensamt lån genom föreningen. I praktiken görs detta vanligtvis genom att projektet initieras med hjälp av en byggkredit genom föreningen. När projektet är klart kan ekonomin göras upp, och de enskilda ägarna informeras sedan om hur stor deras andel av projektet är. Härefter betalas det antingen med kontanter eller genom ett gemensamt lån.
I de kooperativa bostadsföreningarna kan finansieringen sättas samman på många olika sätt. Det kan antingen vara föreningen som tar ut lån till projektet, medägaren som finansierar köpet av balkongen eller föreningen som lånar pengar och utfärdar skuldbrev till medlemmarna, som “lånar” pengar från föreningen och kan därmed dra av räntekostnaderna. Det sistnämnda är inte något vi rekommenderar, eftersom det är en administrativt tung lösning, och för föreningen finns det risk för att vara långivare till medlemmarna.
Modellen där föreningen tar ut lån till ett balkongprojekt och därigenom låter den enskilda balkongköparen betala sin andel av projektet, är den mest använda modellen. Fördelen med denna lösning är att andelsägaren inte ska kreditgodkännas i banken och att föreningen kan ta ut ett hypotekslån säkrat på föreningens egendom till en konkurrenskraftig och fast ränta. Samtidigt säkerställs föreningen att betalningen jämställs med den ordinarie utgiften för föreningen och att medägaren vid betalningsförlust kan riskera att uteslutas från föreningen. Modellen där medägaren betalar från sin egen ficka innebär vanligtvis att värdet på balkongen tillskrivs ägaren direkt som en förbättring på lägenheten. Denna lösning är också fördelaktig, då medägaren vanligtvis redan har sparat upp pengarna till balkongen.
Underhåll är vanligtvis ett av de områden som kan utgör en utmaning. I samband med antagandet av ett balkongprojekt måste det förtydligas vem som är ansvarig för att underhålla balkongerna. Vissa fastigheter “föds” redan med balkonger från byggandet av fastigheten, där underhållet är föreningens ansvar, medan kostnaden för att underhålla nya balkonger måste klaras av de som får de nya balkongerna, annars kommer projektet inte att accepteras med den nödvändiga majoriteten .
Det kommer vanligtvis att vara att underhållet är under ansvar för de som får balkonger. Det är dock möjligt att i vissa fall kan du låta föreningen bära ansvaret gemensamt och samtidigt låta den löpande månadsbetalningen för balkongen att fortsätta löpa, även om lånet för att sätta upp balkongen har avvecklats efter 20 eller 30 år. Det innebär att lånet kommer att återbetalas under lånets löptid, medan efter underhållet för balkongerna betalas genom föreningens intäkter/vinst. De flesta balkongleverantörer säger att balkongerna är underhållsfria, men alla vet att det vid någon tidpunkt kommer att vara nödvändigt att spendera lite pengar på underhåll.
För det första rekommenderas att du håller ett boendemöte innan du formaliserar beslutet om ett balkongprojekt på en bolagsstämma, eftersom det är en bra idé att involvera medlemmarna och höra vad stämningen och orosmål kan vara. Sök därefter professionell hjälp från en administratör eller en advokat om hur man sätter samman ett balkongprojekt, eftersom det kan utformas på många olika sätt. Se också till att sammankallandet på stämman adresserar och förklarar allt om balkongprojektet, eftersom ett bra underlag säkerställer en säkerhet i projektet och gör medlemmarna bekanta med projektet.
Det är också viktigt att komma ihåg att styrelsen aldrig får ingå avtal med en balkongleverantör utan bemyndigande från bolagsstämman. Sist men inte minst är det rekommenderat att använda professionella rådgivare för både byggnadsteknisk och administrativ del, för att se till att avtal och projekt hanteras så att det inte är beroende av styrelsen. Pengarna kommer att delas ut bra, eftersom det kan kosta mycket mer pengar att underhålla än vad det skulle ha kostat från början för rådgivning och ledning av projektet.
Vill du veta mer om möjligheterna om att finansiera nya balkonger? Vi har erfarenheten av tusentals balkongprojekt i ryggen, så vi känner till alla möjligheter
Huvudkontor
Södra Järnvägsgatan 4A, 352 29 Växjö
Avdelningar
Växjö
Malmö
Göteborg
Kontakta oss om att starta en bra balkong- eller hissprocess i din förening
